Haus mit Wohnrecht verkaufen
Wohnrecht bedeutet, dass eine oder mehrere Personen das Recht haben, eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Im Grundbuch wird das Wohnrecht eingetragen, denn nur dann bleibt es im Streitfall oder beim Verkauf der Immobilie weiter bestehen.
Häufig wird ein Wohnrecht eingetragen, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder überschreiben und weiter darin wohnen bleiben möchten. Weniger häufig gibt es auch befristete Formen des Wohnrechts und man unterscheidet zwischen entgeltliches und unentgeltliches Wohnrecht. Der Wohnberechtigte bewohnt beim unentgeltlichen Wohnrecht die Wohnung, ohne dafür etwas zahlen zu müssen, eine monatliche Pauschale wird beim entgeltlichen Wohnrecht vereinbart.
Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch
Beim Nießbrauch darf der Wohnberechtigte in der Immobilie wohnen und auch Nutzen aus ihr ziehen, zum Beispiel dürfte er die Wohnung vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Dafür muss er sich aber um die Immobilie kümmern und eventuell anfallende Kosten tragen.
Gut zu wissen: Kauf bricht Wohnrecht nicht. Das heißt genauer, dass wenn ein Haus mit Wohnrecht verkauft wird, das eingetragene Wohnrecht bestehen bleibt. So darf nach dem Verkauf der Immobilie der Wohnberechtigte darin wohnen bleiben.
Und umgekehrt verhindert das Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie nicht, was bedeutet, dass der Eigentümer seine Immobilie mit dem Wohnrecht, ohne Zustimmung des Wohnberechtigten, verkaufen kann. Jedoch Einfluss hat ein Wohnrecht auf den Verkauf der Immobilie schon, denn die Immobilie bleibt weiterhin vom Wohnberechtigten bewohnt und der Käufer kann nicht frei über seine neu erworbene Immobilie bestimmen. Aus diesem Grund gibt es zwei Möglichkeiten, wenn ein Haus mit Wohnrecht verkauft wird: Man kann das Wohnrecht auflösen oder man setzt einen niedrigeren Verkaufspreis an.
Vor dem Verkauf das Wohnrecht auflösen
Ist im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie eingetragen kann die Auflösung des Wohnrechts nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten erfolgen. Findet keine Zustimmung statt, hat der Verkäufer nur die Chance über eine Abfindung, den Wohnberechtigten von der Auflösung des Wohnrechts zu überzeugen. Die Abfindung sollte auf die Dauer der noch bevorstehenden Mietzeit mindestens dem Mietwert der Immobilie entsprechen.
Immobilienverkauf durch niedrigeren Preis
Ist die Auflösung des Wohnrechts gescheitert und die Immobilie nur mit Wohnrecht verkaufbar, muss mit einem niedrigeren Verkaufspreis gerechnet werden, welcher vom Wohnberechtigten abhängt. Denn hier ist das Alter sowie das Geschlecht des Wohnberechtigten zu berücksichtigen. Über Tabellen, vom statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlicht, kann man den sogenannten Kapitalwert errechnen. Der Wert der Immobilie mit Wohnrecht errechnet sich, in dem der Kapitalwert mit der Jahresmiete multipliziert und das Ergebnis vom Verkehrswert der Immobilie reduziert wird.
