Die Mietkaution
Der Vermieter verlangt üblicherweise von seinem Mieter eine Mietkaution, um sich vor Mietschulden aber auch vor Reparaturkosten aus entstandenen Schäden nach Auszug des Mieters abzusichern.
Eine Vereinbarung über eine Mietkaution muss im Mietvertrag stehen, damit diese vom Mieter verlangt werden darf. Die Höhe der Mietkaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen, ohne Neben- oder Betriebskosten. Fordert der Vermieter mehr Kaution, muss der Mieter nur drei Monatskaltmieten hinterlegen, auch dann, wenn die Kaltmiete zu einem späteren Zeitpunkt steigen sollte. Vereinbaren kann man dagegen weniger als drei Monatskaltmieten.
Es ist eindeutig gesetzlich vorgegeben, wann eine Mietkaution hinterlegt werden muss. So ist die volle Summe der Kaution nicht vor Mietbeginn fällig und kann auf drei Raten aufgeteilt werden. Die erste Rate muss dann allerdings zum Mietbeginn erfolgen, die beiden weiteren Raten müssen mit den beiden folgenden Mietzahlungen bezahlt werden.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Mietkaution hinterlegt werden kann.
1.) Man kann diese entweder dem Vermieter bar übergeben, wobei dann darauf zu achten ist, dass die Zahlung vom Vermieter quittiert wird oder sie auf das Konto des Vermieters überweisen. Hier ist es wichtig, den Zahlungsbeleg der Bank aufzubewahren. Die Kautionssumme muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen zinsbringend angelegt werden. Dies dient der Sicherheit, dass der Mieter nach einer möglichen Insolvenz seines Vermieters, seine Kaution auch zurückerhält. Auf einen Nachweis, dass der Vermieter die Kaution nach bestehendem Recht angelegt hat, können Mieter bestehen.
2.) Der Mieter legt ein Mietkautionssparbuch oder ein Mietkautionskonto bei der Bank an und zahlt die Mietkaution dort ein. Das Sparbuch wird mit einer unterschriebenen Verpfändungserklärung dem Vermieter ausgehändigt oder das angelegte Konto wird mit einem Sperrvermerk versehen. In der Zeit der Verpfändung oder des Sperrvermerkes ist es dem Mieter nicht möglich, Geld abzuheben, sondern der Vermieter gelangt im Falle von Mitschulden an die hinterlegte Mietkaution.
3.) Mit der Bankbürgschaft oder der Mietkautionsversicherung, über welche der Mieter keine Kaution hinterlegt, sondern mit seiner Bank oder seiner Versicherungsgesellschaft einen Vertrag abschließt. Die Bank oder die Versicherung versichert dem Vermieter in diesem Fall, für die Mietkaution einzuspringen, falls diese am Ende des Mietverhältnisses fällig wird. Der Mieter muss danach die Mietkaution vom Vermieter zurückfordern.
Zurückzahlung der Mietkaution
Wenn der Mietvertrag beendet ist, keine Mietzahlungen und Nebenkostenvorauszahlungen mehr offen sind, eventuelle Schäden und vereinbarte Schönheitsreparaturen an der Immobilie behoben sind, kann die Kaution zurückgezahlt werden. Der Vermieter hat aber eine sechs Monate lange Prüfungs- und Überlegungsfrist auf Ansprüche gegen den Mieter und sogar bis zu 12 Monaten Zeit, die Kaution zurückzuzahlen, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt wurde und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Dann darf nicht die komplette Kaution einbehalten werden, sondern nur einen angemessenen Teil für die Nebenkosten.
Bei berechtigen Mängeln, d.h. bei Schäden, die nicht durch normale Abnutzung vom Mieter entstanden sind und diese vom Mieter nicht beseitigt werden, kann der Vermieter die Mängel beseitigen lassen und die entstandenen Kosten von der Mietkaution abziehen oder ganz von der Mietkaution zahlen. Wichtig ist, dass bei der Übergabe der Immobilie ein Übergabeprotokoll geführt wird, in welchem eventuelle Mängel aufgeführt sind und welches vom Vermieter und Mieter unterschrieben wird. Der Vermieter kann wegen eines Mangels, der nicht im Übergabeprotokoll steht, keine Mietkaution einbehalten.
