Mit Erbpacht ins eigene Haus

Mit Erbpacht ins eigene Haus

Erbbaurecht und so funktioniert es: Ein Erbbaurechtnehmer pachtet vom Erbbaurechtgeber ein Grundstück, in der Regel für 60 bis 99 Jahre. Dies wird in einem Erbbaurechtsvertrag sowie im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch festgehalten. Auf dem Grundstück hat der Erbbaurechtnehmer nun das Recht, ein Haus zu bauen. Er ist Besitzer der Immobilie, aber nicht des Grundstücks und zahlt an den Eigentümer
einen jährlichen Erbbauzins, der meist zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückwerts liegt. Erbbaurechte werden häufig von Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen vergeben, jedoch auch von Privatpersonen. Das Erbbaurecht kann vererbt, verkauft oder belastet werden, in dem Fall übernimmt der neue Besitzer der Immobilie den Erbbaurechtsvertrag mit der vereinbarten Vertragslaufzeit. Wenn der Vertrag endet und nicht verlängert wird, geht das Eigentumsrecht der Immobilie auf den Erbbaurechtgeber über. Jedoch muss der Erbbaurechtnehmer mit mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie entschädigt werden. In der heutigen Zeit wird bestehendes Erbbaurecht häufiger vererbt oder verkauft, als dass eine Erbpacht neu vergeben wird.

Vor- und Nachteile beim Hauskauf mit Erbbaupacht

Vorteile: Häuser mit Erbbaurecht sind in der Regel günstiger, da man nur das Gebäude kauft und nicht das Grundstück. So haben auch Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen oder in einer begehrten Wohnlage ein Haus zu erwerben, was sonst unbezahlbar wäre.

Nachteile: Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Nach dem Ablauf der Vertragslaufzeit kann man nicht sicher sein, ob man weiterhin Eigentümer der Immobilie bleibt. Auch hat der Erbbaugeber in einigen Punkten ein Mitspracherecht, was dazu führen kann, dass zum Beispiel Umbauten an der Immobilie nicht realisiert werden können.

Der Hauskauf ist zwar in der Regel deutlich günstiger, aber dennoch sollte man alles gut durchrechnen, ob sich die Erbbaupacht lohnt. Viele Banken stehen einer Finanzierung kritisch gegenüber und fordern oft mehr Eigenkapital und höhere Zinsen. Außerdem muss man beachten, dass neben der Tilgung des Kredits auch der Erbbauzins fällig wird. Der Erbbauzins ist im Gegensatz zum Immobilienkredit fortlaufend zu bezahlen und steigt in der Regel noch an. Der Immobilienkredit ist irgendwann abbezahlt. Durch das  heutige Zinsniveau von 1% bis 1,5% ist die Erbbaupacht unattraktiv. (Stand 2021)

Eine Immobilie mit Erbbaurecht ist schwieriger zu verkaufen, denn viele Interessenten schrecken hier zurück. Der Grundstückseigentümer muss außerdem dem Verkauf der Immobilie zustimmen, kann dies jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern, wenn er befürchten muss, dass der neue Käufer nicht solvent genug ist, um den Erbbauzins zu bezahlen.

Wer ein Haus mit Erbbaurecht erwerben will, hat keinen Einfluss mehr auf die Vertragsgestaltung, umso genauer sollte der Betreffende den bestehenden Vertrag überprüfen. Wichtig ist hier die Vertragslaufzeit, der Erbbauzins, die Höhe der Entschädigung, eventuelle Vorkaufsrechte und eine Ankaufspflicht zu beachten.

Ein Erbbaurechtsvertrag kann nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Dies gilt sowohl für den Erbbaurechtsgeber, wie auch für den Erbbaurechtsnehmer. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erbbaurechtsgeber von einem Sonderkündigungsrecht, einem sogenannten „Heimfall“ Gebrauch machen. Dies wäre möglich, wenn der Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins nicht bezahlt, das Grundstück anders nutzt als im Erbbaurechtsvertrag vereinbart oder das Grundstück verwahrlosen lässt.

Ein weiterer Grund kann Eigenbedarf des Grundstückeigentümers sein, sofern eine Eigenbedarfskündigung im Vertrag nicht ausgeschlossen wurde. Im Falle einer Sonderkündigung ist der Erbbaurechtsgeber verpflichtet, mindestens zwei Drittel des
Verkehrswerts der Immobilie als Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer zu bezahlen.